Als jouw woning ongeschikt en/of onbewoonbaar is verklaard, is het de bedoeling dat deze zo snel mogelijk weer in orde wordt gebracht. De vrederechter kan tussenkomen als er onenigheid is over wie de herstellingen aan de woning moet uitvoeren.
De verhuring van ongeschikte en onbewoonbare woningen is strafbaar. Daarom zal elk besluit van ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid worden aangebracht op de gevel van de woning in kwestie, uitgezonderd de woningen bewoond door de eigenaar.
Daarnaast wordt elke ongeschikte en/of onbewoonbare woning opgenomen op de Vlaamse inventaris van ongeschikte- en onbewoonbare panden (VIVOO). Deze opname heeft een aantal gevolgen voor de eigenaar van de woning. Maar ook voor de huurder kan een ongeschikt- en onbewoonbaarheid gevolgen hebben.
De burgemeester (of in beroep de minister) kan bij onbewoonbaarheid beslissen dat de huurder de woning moet verlaten. Deze zal dit dan expliciet in het besluit vermelden.
Bij acuut gevaar kan de burgemeester bevelen om de woning te ontruimen en/of te verzegelen. Ook de wooninspectie kan in het kader van de strafrechtelijke procedure een woning laten verzegelen. In deze gevallen moet de huurder (eventueel tijdelijk) verhuizen naar een andere woning. Het OCMW/Sociale huis zal de huurder in dat geval helpen bij het vinden van een andere, geschikte huurwoning.
Als de burgemeester beslist om de bewoners omwille van de ernst van de gebreken te herhuisvesten kan deze de kosten hiervan terugvorderen bij de eigenaar. Over welke kosten gaat het dan?
- de kosten voor de ontruiming van de woning (verhuisploeg, klusjesmannen, politiemensen die de ontruiming begeleiden,...);
- de transport- en/of opslagkosten voor het meubilair en de goederen van de bewoners;
- de installatiekosten voor de nieuw te betrekken woning (aansluiting nutsvoorzieningen, kleine noodzakelijke werken).
Een ongeschikt- of onbewoonbaarheid betekent niet dat het huurcontract is ontbonden!
Noch de burgemeester, noch de minister beoordeelt wie verantwoordelijk is voor de gebreken. Een ongeschikt- of onbewoonbaarheid betekent niet dat het huurcontract is ontbonden. De huurder mag dus niet zomaar stoppen met het betalen van de huurgelden.
Behalve in de situatie waarin de woning onbestaande is door overmacht (bv. door brand), moet je als huurder of verhuurder naar de vrederechter voor een ontbinding (beëindiging) van het huurcontract. Het is natuurlijk altijd beter om het huurcontract in onderling overleg te beëindigen.
Je kan echter met het besluit ongeschikt-, onbewoonbaarheid naar de vrederechter gaan om een verminderde huurprijs af te dwingen of een deel van de huurgelden terug te vorderen.
De burgemeester zal in zijn begeleidende brief bij het besluit ongeschikt- of onbewoonbaarheid aangeven of je op basis van het resultaat van het conformiteitsonderzoek recht hebt op voorrang bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Als dit zo is, moet je ook nog wel aan de volgende voorwaarden voldoen:
- je woning heeft nog niet eerder aanleiding gegeven tot voorrang;
- je voldoet aan alle inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden uit het sociaal huurbesluit;
- je bewoonde de woning op het ogenblik van het conformiteitsonderzoek of besluit al minstens zes maanden als hoofdverblijfplaats;
De woonmaatschappij kan de voorrang alleen toekennen als je je binnen 2 maanden na de kennisgeving van het besluit bij de woonmaatschappij in jouw gemeente hebt laten inschrijven op de wachtlijst.
Als de burgemeester de woning onbewoonbaar verklaart op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, geldt als bijkomende voorwaarde dat de burgemeester in diens onbewoonbaarheidsbesluit het stopzetten van de bewoning beveelt.
Is je woning overbewoond of onbewoonbaar is bevonden en je verhuist naar een conforme woning, kan je in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de huurprijs, beter gekend als Huursubsidie. Je moet dan wel voldoen aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarde.
Is je woning enkel ongeschikt, dan is het recht op huursubsidie afhankelijk van de vastgestelde gebreken. De burgemeester zal bij de kennisgeving van zijn beslissing aangeven of je hieraan voldoet.
Daarnaast kan je als huurder met het besluit ongeschikt-, onbewoonbaarheid naar de vrederechter gaan om een verminderde huurprijs af te dwingen of een deel van de huurgelden terug te vorderen.
Jaarlijkse belasting voor woningen >12 maanden op de VIVOO-lijst
Staat de woning langer dan 12 opeenvolgende maanden op de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen, dan is er een heffingsplicht ten aanzien van de eigenaar van de woning. Je zal als eigenaar vanaf dan jaarlijks een heffing moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of opschorting toekent. Deze heffingsplicht komt te vervallen zodra de woning geschrapt is uit de inventaris.
In geval van mede-eigenaars kan één van hen verplicht worden om het volledige bedrag van de heffing te betalen.
Bij een opschorting wordt de heffing niet kwijtgescholden. Indien je op het einde van de opschortingsperiode niet voldoet aan de voorwaarden voor het verkrijgen van de opschorting, moet je alsnog de verschuldigde heffing van de opschortingsperiode betalen!
Strafbaar
Het verder verhuren van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.
Sociaal beheersrecht
Als de woning meer dan 2 jaar is opgenomen op het register van ongeschikte- en onbewoonbare woningen, kan de gemeente het beheer van de woning overnemen. De gemeente zal dan de woning, na de nodige werken, sociaal verhuren. Je behoudt dan als eigenaar het eigendomsrecht, maar verliest tijdelijk, minstens 9 jaar, het recht om de woning te beheren. Deze termijn kan echter verlengd worden tot de kosten (renovatie, vergoeding aan eigenaar, beheerskosten) zijn terugverdiend.
Om je woning uit de VIVOO te laten schrappen, heb je drie mogelijkheden:
- Als je de gebreken hebt hersteld, vraag je bij de burgemeester zo snel mogelijk een conformiteitsattest aan. Je bezorgt Wonen in Vlaanderen een kopie van dit attest.
- Als de woning gesloopt werd of een andere bestemming heeft gekregen, vraag je aan de gemeente om een opheffingsbesluit op te maken. Je bezorgt Wonen in Vlaanderen een kopie van dit besluit.
- Als je de gebreken hebt hersteld en er rust een herstelvordering op de woning, vraag je een hercontrole aan bij de woninginspecteur. Als blijkt dat er geen gebreken van categorie II of III meer zijn, zal de woninginspecteur een PV van uitvoering afleveren. Wonen in Vlaanderen krijgt automatisch een kopie van dit PV.